전세보증 '이사 전 심사' 시작, 중개사무소가 먼저 써 둘 안내 글

"잔금 치르고 이사까지 했는데 보증이 안 된대요." 전세 손님에게 가장 무서운 말입니다. 주택도시보증공사(HUG)는 10월 30일 보증신청 건부터 이사 전에 보증 가입이 되는지 미리 알려 주는 사전한도심사를 시작했고, 신청 조건 가운데 하나가 공인중개사를 통해 맺은 계약입니다. 계약서를 쓰는 사무소가 이 절차를 먼저 안내하면, 그 자체가 손님이 사무소를 고르는 이유가 됩니다.

3줄 요약

주택도시보증공사는 2026년 10월 30일 보증신청 건부터 전세보증금반환보증의 이름을 전세반환보증으로 바꾸고, 이사 전에 보증 가능 여부를 알려 주는 사전한도심사를 도입했습니다.
사전한도심사는 공인중개사를 통해 맺은 1년 이상 계약, 보증금 5% 이상 계약금 지급, 임대차신고를 갖추고 계약시작일 14일 전까지 안심전세앱에서 신청해야 합니다.
같은 날부터 보증은 한도 안에서 전세보증금 전액으로 바뀌었고, 선순위채권 등이 주택가격의 60% 이내여야 한도를 산정합니다.

10월 30일부터 무엇이 바뀌었나

전세보증의 가장 큰 변화는 심사 순서입니다. 주택도시보증공사는 9월 9일 공지에서 10월 30일 보증신청 건부터 보증상품 이름을 바꾸고, 이사 전에 한도를 심사하는 제도를 운영한다고 밝혔습니다(주택도시보증공사, 2026.9.9).

지금까지는 손님이 잔금을 내고 이사를 마친 뒤에야 보증 심사를 받았습니다. 바뀐 제도에서는 이사 전에 주택가격과 임대인이 보증금지 대상인지를 먼저 심사하고, 이사 후에는 전입과 잔금만 확인해 보증서를 내줍니다.

바뀐 내용	적용 시점	핵심
상품 이름 변경	10월 30일 보증신청 건부터	전세보증금반환보증은 전세반환보증, 전세자금대출특약보증은 전세대출보증, 전세금안심대출보증은 전세안심보증
사전한도심사 도입	10월 30일 보증신청 건부터	이사 전 주택가격과 임대인 보증금지 여부 심사, 이사 후 본심사
전세보증금 전액 보증	10월 30일 보증신청 건부터	한도 안에서 신청 금액이 아니라 보증금 전부를 보증, 선순위채권 등은 주택가격의 60% 이내
미성년 임대인 연대보증	10월 30일 신규 신청 건부터	임대인이 만 19세 미만이면 부모 등 법정대리인이 연대보증
보증3사 미반환 임대인 보증금지	10월 1일 신규 신청 건부터	HF, SGI서울보증이 대신 돌려준 임대인도 보증금지

우리 사무소에 적용하면, 손님이 블로그나 상담에서 쓰는 말이 바뀝니다. 앞으로는 '전세보증금반환보증'보다 '전세반환보증'으로 검색하는 손님이 늘어날 테니, 기존 안내 글의 제목과 본문에 새 이름을 함께 적어 두는 것이 좋습니다.

사전심사의 조건, 절반이 중개사무소 일입니다

사전한도심사는 아무 계약이나 받아 주지 않습니다. 주택도시보증공사 상품 안내에 따르면 계약서 쪽 조건 네 가지 가운데 두 가지가 중개사무소와 직접 관련됩니다(주택도시보증공사 전세반환보증 상품개요).

전월세 계약기간이 1년 이상일 것
공인중개사를 통해 체결하고 날인한 계약일 것
전세보증금이 수도권 7억원 이하, 그 밖의 지역 5억원 이하일 것(월세가 있으면 전월세전환율 6.5%로 환산)
보증금의 5% 이상을 계약금으로 내고, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2에 따른 임대차신고를 했을 것

신청 기한도 정해져 있습니다. 사전한도심사는 계약 체결일부터 계약시작일 14일 전까지 안심전세앱에서 신청하고, 본심사는 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청합니다. 대상 주택은 아파트, 주거용 오피스텔, 연립과 다세대이며, 신청하는 임차인은 대한민국 국적의 성년 개인이어야 합니다. 단독, 다가구 주택이나 법인 임차인은 사전심사 대상이 아닙니다.

입주일이 계약일로부터 2주도 안 남은 계약은 사전심사 기한(계약시작일 14일 전)을 맞추기 어렵습니다. 전세 손님과 일정을 잡을 때 "보증 사전심사를 받으려면 입주일까지 2주 넘게 여유를 두세요"라고 먼저 말씀드리면 손님이 놓치는 일을 줄일 수 있습니다.

우리 사무소에 적용하면, 계약서를 쓰는 날 임대차신고와 계약금 5% 확인까지 한 번에 챙겨 드리는 것이 손님에게 가장 큰 도움입니다. 주거용 오피스텔이라면 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용이라는 표기가 있어야 보증 대상이 된다는 점도 상품 안내에 적혀 있습니다.

왜 이사 전 확인이 중요한가

본심사가 이사 뒤에 남아 있는 이유는 법에 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 집을 넘겨받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 그래서 주택도시보증공사도 이사 후에 잔금 지급과 전입신고, 다른 세대의 중복 전입이 없는지를 확인한 뒤 보증서를 발급합니다.

달라진 점은 그 전에 '될지 안 될지'를 알 수 있다는 것입니다. 주택도시보증공사는 지난해 한국공인중개사협회와 함께 임대인 사유로 보증이 거절되면 계약금을 돌려받고 계약을 해제하는 계약해제 특약을 표준 임대차계약서에 넣었습니다(한국경제TV, 2026.8.20). 사전심사 결과를 잔금 전에 받으면, 거절될 때 이 특약으로 계약금까지 지킬 수 있다는 것이 공사의 설명입니다.

주택가격은 사전심사를 신청할 때 한 번만 산정하고 본심사 때는 다시 보지 않습니다. 보증한도는 주택가격에 90%를 곱한 금액에서 선순위채권 등을 뺀 값이고, 선순위채권이 주택가격의 60%를 넘으면 가입할 수 없습니다. 예를 들어 주택가격 1억원인 집에 전세보증금 4천만원, 선순위채권 5천5백만원이면 가입이 안 된다는 사례가 상품 안내에 실려 있습니다.

우리 사무소에 적용하면, 계약서에 계약해제 특약이 들어갔는지, 등기부등본 을구의 근저당 금액이 주택가격의 60% 안쪽인지를 계약 전에 손님과 같이 보는 습관이 필요합니다.

전세 손님이 줄수록 한 명 한 명이 더 꼼꼼합니다

전세 계약 자체는 줄고 있습니다. 서울부동산정보광장 자료를 집계한 보도에 따르면 2026년 1~9월 서울 아파트 전월세 거래 17만 2,027건 가운데 월세가 51.0%로 처음 절반을 넘었고, 전세 거래는 1년 전보다 27.5% 줄었습니다(파이낸셜뉴스, 2026.10.20). 계약일 기준 참고용 수치라 신고에 따라 바뀔 수 있습니다.

전세를 고르는 손님은 그만큼 보증과 안전을 먼저 따집니다. 실제로 손님들은 "전세보증 사전심사 신청 방법", "전세반환보증 가입 조건", "안심전세앱 사전심사" 같은 말로 검색합니다. 이 검색어에 맞춰 우리 동네 이름을 붙인 안내 글을 써 두면, 전세 매물을 찾는 손님이 사무소를 먼저 만나게 됩니다.

보증료도 손님이 꼭 묻는 질문입니다. 보증료는 보증금액에 보증료율과 계약기간을 곱해 계산하고, 아파트 보증금 2억원 초과 5억원 이하, 부채비율 70% 이하 구간의 요율은 연 0.107%입니다. 이 구간에서 3억원 전세를 2년 계약하면 약 64만 2천원으로 계산됩니다. 할인 대상(연소득 5천만원 이하 가구 60% 등)도 공사 안내에 나와 있으니 함께 정리해 두면 좋습니다.

블로그와 플레이스에는 이렇게 쓰세요

새 제도를 소개하는 글은 정부 발표를 옮겨 적는 데서 끝나면 안 됩니다. 손님이 우리 사무소에서 계약할 때 무엇을 해 드리는지까지 써야 문의로 이어집니다.

제목 예: "○○동 전세 계약 전, 보증 사전심사 이렇게 받으세요"
본문 순서: 바뀐 이름(전세반환보증) → 사전심사 조건 4가지 → 신청 기한(계약시작일 14일 전) → 우리 사무소가 계약 때 확인해 드리는 항목
사진: 안심전세앱 화면은 개인 정보를 가리고 올리기
끝맺음: 보증 가능 여부는 공사 심사로 정해지며 사무소가 결과를 약속할 수 없다는 점 밝히기

네이버 플레이스 소식에는 "전세 계약 시 보증 사전심사 조건(계약금 5%, 임대차신고) 함께 확인해 드립니다" 같은 한 줄이면 충분합니다. 이 글은 제도 안내를 위한 정보이며, 개별 계약의 보증 가능 여부는 주택도시보증공사 심사로 정해집니다. 업종별 블로그 운영 방식은 부동산 중개사무소 마케팅 페이지에 정리해 두었습니다.

사장님이 이번 주에 해볼 것