가격 거짓신고 249건 적발, 중개사무소가 써 둘 '실거래 신고' 안내 글

"계약서 금액을 좀 낮춰 쓰면 안 될까요?" 매매 상담에서 한 번쯤 들어 보셨을 말입니다. 국토교통부가 7월 30일 발표한 기획조사에서는 위법 의심 행위 457건 가운데 가격·계약일 거짓신고가 249건으로 가장 많았습니다. 손님이 묻기 전에 사무소가 먼저 '우리는 이렇게 신고합니다'라고 써 두면, 그 글이 곧 믿을 만한 사무소라는 증거가 됩니다.

무엇이 발표됐나: 적발 유형 1위는 가격 거짓신고

정부 조사에서 가장 흔하게 걸린 위반은 집값을 실제와 다르게 신고한 거래였습니다. 국토교통부는 서울 노원구·용산구 등 7개 동과 경기 과천·성남·광명 등에서 2021년 1월부터 2026년 2월까지 이뤄진 거래 1,072건을 조사해 위법 의심 거래 346건을 적발했다고 7월 30일 밝혔습니다(아시아경제, 2026.7.30).

한 거래에 위반이 여러 개 겹친 경우를 나눠 세면 위법 의심 행위는 457건입니다. 유형별로는 가격·계약일 거짓신고 등이 249건으로 절반이 넘었고, 특수관계인 차입금 과다 등 탈세 의심 178건, 대출금 용도 외 사용 16건, 공인중개사법 위반 14건이었습니다.

국토부는 거짓신고 의심 건을 지자체에 넘겨 취득가액의 10% 이하 과태료 부과 여부를 검토하게 하겠다고 했습니다(머니투데이방송, 2026.7.30). 우리 사무소에 적용하면, 정부가 '신고 금액'을 가장 먼저 들여다본다는 뜻입니다. 손님이 가장 궁금해하는 것도 결국 '신고를 어떻게 하느냐'입니다.

8~9월에는 시민 신고도 받았습니다

단속은 정부 조사만으로 끝나지 않습니다. 한국부동산원은 8월 13일 발표에서 9월 18일까지 약 6주 동안 거래가격 거짓신고 집중신고기간을 운영한다고 밝혔습니다(스마트투데이, 2026.8.13).

신고 대상은 실제 거래가격을 거짓으로 신고하거나 이를 부추기고 돕는 행위입니다. 세금을 줄이려 가격을 낮추는 다운계약, 시세를 띄우거나 대출을 더 받으려 가격을 올리는 업계약이 대표적입니다. 접수된 건은 유형별로 분류해 검토의견을 붙인 뒤 관할 지자체에 넘겨 정밀 조사와 행정조치로 이어집니다.

신고 창구도 여러 곳입니다. 부동산거래질서교란행위 신고센터, 청약홈, 실거래가 공개시스템, 부동산거래관리시스템, 공식 SNS로 받는다고 했습니다. 우리 사무소에 적용하면, 거래 상대방이나 다른 이해관계자 누구라도 신고할 수 있는 구조라는 점을 손님에게 설명해 드릴 수 있습니다.

신고는 중개사의 일: 기한과 과태료 기준

중개사무소가 계약서를 써 준 거래라면 신고 책임은 사무소에 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항은 거래당사자가 계약일부터 30일 안에 실제 거래가격 등을 공동으로 신고하도록 하고, 같은 조 제3항은 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 그 중개사가 신고하도록 정하고 있습니다.

2026년 1월부터는 중개사가 주택 매매계약을 신고할 때 계약서와 계약금 입금 증빙자료를 함께 내도록 바뀌었습니다(SBS Biz, 2025.12.16). 이체확인증 같은 자료가 신고와 같이 남는다는 뜻이라, 계약서 금액과 실제 송금액이 다르면 바로 드러납니다.

계약이 깨졌을 때도 신고가 따라옵니다. 같은 법 제3조의2는 신고한 계약이 해제·무효·취소되면 확정된 날부터 30일 안에 거래당사자가 해제 신고를 하도록 정하고 있습니다. 계약서를 쓴 중개사도 대신 신고할 수 있고, 아무도 하지 않으면 제28조 제2항에 따라 500만원 이하 과태료 대상입니다. 해제 신고를 빠뜨리면 실거래가 공개시스템에 없는 거래가 남아 시세를 왜곡할 수 있습니다.

업계약도 안전하지 않습니다. 법은 가격을 낮췄든 높였든 실제와 다르게 신고했다면 똑같이 거짓신고로 보고, 대출을 더 받으려는 목적이었다면 금융당국 조사로 번질 수 있습니다. 실제로 7월 발표에서도 대출금 용도 외 사용 의심 건은 금융위원회 등에 따로 통보됐습니다.

과태료는 위반 종류마다 다릅니다. 같은 법 제28조 기준으로 정리하면 아래와 같습니다.

• 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 사람: 취득가액의 10% 이하(제28조 제3항)
• 개업공인중개사에게 신고하지 말라거나 거짓으로 신고하라고 요구한 사람, 거짓신고를 부추기거나 도운 사람: 500만원 이하(제28조 제2항, 제4조 제1호·제3호 위반)
• 계약이 없는데 있는 것처럼 신고한 사람: 3천만원 이하(제28조 제1항, 제4조 제4호 위반)

우리 사무소에 적용하면, 손님에게 "금액을 낮춰 드릴 수 없습니다"라고 말하는 근거가 법 조항으로 분명히 있습니다. 이 내용은 법률 자문이 아니라 일반 정보이고, 구체적인 사안은 관할 지자체나 전문가에게 확인하시는 것이 좋습니다.

블로그에 써 둘 글 세 편

손님은 계약 전에 "부동산 거래신고 기한", "다운계약 과태료", "실거래가 신고 누가 하나요" 같은 말로 검색합니다. 이 질문에 답하는 글에 동네 이름을 붙이면, 거래를 앞둔 손님이 사무소를 먼저 알게 됩니다.

1. 우리 사무소의 실거래 신고 절차: 계약일부터 30일 안에 사무소가 신고한다는 점, 계약금 입금 증빙을 같이 낸다는 점, 신고가 끝나면 손님에게 알려 드린다는 점을 순서대로 적습니다.
2. 다운계약 제안을 받았을 때 손님이 지는 위험: 위 과태료 기준을 표로 정리하고, 날짜와 조항 번호를 같이 씁니다. 겁을 주는 글보다 '왜 우리는 하지 않는지'를 설명하는 글이 낫습니다.
3. 실거래가 보는 법: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지와 면적을 골라 최근 거래를 보는 순서를 화면 캡처와 함께 안내합니다. 동·호수처럼 개인을 알아볼 수 있는 정보는 가립니다.

우리 사무소에 적용하면, 이 세 편은 한 번 써 두면 계절과 상관없이 계속 읽히는 글입니다. 시세 글을 쓸 때도 "실거래가 공개시스템 기준, ○월 ○일 조회"처럼 출처와 날짜를 붙이는 습관을 들이면 글 전체의 신뢰가 올라갑니다. 업종별로 어떤 글이 문의로 이어지는지는 부동산 중개사무소 마케팅 페이지에 정리해 두었습니다.

플레이스와 상담 자료도 같이 고칩니다

블로그 글만으로는 부족합니다. 손님은 네이버 지도에서 사무소를 고를 때 플레이스 소개와 소식을 먼저 봅니다. 소개란에 '실거래 신고 대행, 계약금 증빙 함께 제출'처럼 사무소가 하는 일을 짧게 적어 두면 같은 동네 사무소 사이에서 차이가 생깁니다.

상담 자리에서 쓸 안내문 한 장도 도움이 됩니다. 신고 기한, 신고 주체, 필요한 서류를 한 장에 정리해 두면 손님이 금액 조정을 먼저 꺼내는 일이 줄어듭니다. 같은 내용을 플레이스 소식에도 올려 두면 검색으로 들어온 손님도 같은 설명을 보게 됩니다.

이 글은 공개된 자료를 바탕으로 한 정보 제공용 칼럼이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 수치와 규정은 글에 적은 날짜 기준이니, 적용 전에 원문과 관할 기관을 확인해 주세요.

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