원룸 공동관리비까지 설명 의무, 8월 28일 바뀐 확인·설명서

원룸 계약 때 관리비는 총액 한 줄로만 듣고, 공용 전기나 청소비가 어떻게 나뉘는지는 입주 뒤에야 아는 경우가 많습니다. 8월 28일부터는 공인중개사가 계약 전에 설명해야 할 항목에 '공동관리비'가 들어갔습니다. 한국부동산원 집계로 중개사 설명의무 위반은 올해 7월까지만 247건으로, 2023년 한 해 44건의 다섯 배를 넘었습니다.

8월 28일, 무엇이 바뀌었나

국토교통부는 8월 11일 국무회의에서 공인중개사법 시행령 개정안이 의결됐고, 같은 날 공포된 시행규칙과 함께 8월 28일부터 시행한다고 밝혔습니다(국토교통부, 2026.8.11). 한국공인중개사협회가 법정 단체가 된 데 따른 정비가 한 축이고, 임차인에게 관리비 정보를 미리 알리는 내용이 다른 한 축입니다.

중개사무소 일상 업무에 바로 닿는 변화는 세 가지입니다.

우리 사무소에 적용하면, 8월 28일 이후 계약에서 옛 서식을 그대로 쓰고 있지 않은지부터 확인해야 합니다. 거래정보망이나 전자계약 프로그램이 새 서식으로 바뀌었는지도 한 번 열어 보시는 게 좋습니다.

공동관리비, 정확히 어디까지인가

국토교통부 설명으로 공동관리비는 검침기 등으로 세대별 사용량을 알 수 있거나, TV 수신료와 인터넷 사용료처럼 금액이 고정돼 확인할 수 있는 항목을 뺀 나머지 금액의 합입니다(국토교통부, 2026.8.11). 쉽게 말해 공용 부분에 쓰여 여러 세대가 나눠 내는 돈입니다.

국토교통부는 소규모 주택에 별도 관리 주체가 없어 공용 비용이 '깜깜이'로 운영되고, 월세 대신 관리비를 올리는 문제가 있었다고 개정 이유를 밝혔습니다. 원룸과 오피스텔에 들어가려는 임차인이 계약 전에 공용 관리비 수준을 알게 하려는 취지입니다.

우리 사무소에 적용하면, 집주인에게 매물을 받을 때부터 관리비를 총액 한 줄이 아니라 공동관리비와 개별 사용료로 나눠 받아 두는 것이 가장 확실합니다. 집주인이 내역을 모른다면 최근 몇 달 치 부과 내역을 요청하시면 됩니다. 법 제25조 제2항은 확인·설명에 필요한 자료를 임대의뢰인에게 요구할 수 있게 해 두었습니다.

신탁등기·공동담보 칸이 생긴 이유

이번 시행규칙 개정 이유에는 확인·설명서 서식에 신탁등기·공동담보 여부를 추가한다는 내용이 들어 있습니다(국가법령정보센터, 시행규칙 개정 이유). 신탁된 집은 등기부상 소유자가 신탁회사여서 임대인이 누구인지, 누구의 동의가 필요한지 따져야 하고, 공동담보는 한 건물의 여러 호실이 한 번에 담보로 잡혀 있어 보증금 위험을 가늠하기 어렵습니다.

공인중개사법 제25조 제1항은 이미 설명 근거자료로 등기사항증명서, 건축물대장과 함께 신탁원부를 적어 두고 있습니다. 이제 서식에도 칸이 생겼으니, 확인하지 않고 비워 두면 설명을 빠뜨린 것이 서류에 그대로 남습니다.

우리 사무소에 적용하면, 임대 매물을 받을 때 아래 순서를 정해 두는 편이 안전합니다.

1. 등기사항증명서 갑구에서 신탁등기가 있는지 확인합니다.
2. 신탁이 있으면 신탁원부를 떼어 임대 권한과 동의 조건을 봅니다.
3. 을구의 근저당에 공동담보 목록이 붙어 있는지 확인합니다.
4. 확인한 내용을 확인·설명서 해당 칸에 적고 근거자료를 손님에게 보여 줍니다.

주거용 오피스텔 중개보수, 무엇이 분명해졌나

주택과 주택 외 부동산의 중개보수는 원래 상한요율 안에서 중개의뢰인과 협의해 정하게 돼 있었습니다. 그런데 주거용 오피스텔은 상한요율만 적혀 있고 '협의해 결정한다'는 문구가 없어 해석이 엇갈렸다고 국토교통부는 설명했습니다(국토교통부, 2026.8.11).

개정된 시행규칙 제20조 제4항 제1호는 대상 오피스텔의 요건을 두 가지로 적고 있습니다. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것, 그리고 상·하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌과 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것입니다. 이 요건을 모두 갖추면 별표 2의 상한요율 이내에서 협의해 정하고, 그 밖의 오피스텔은 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의합니다.

우리 사무소에 적용하면, 오피스텔 매물마다 전용면적과 부엌·욕실 요건을 먼저 확인해 어느 요율이 적용되는지 정해 두는 것이 순서입니다. 같은 건물 안에서도 호실 면적에 따라 적용 요율이 달라질 수 있습니다.

설명의무 위반은 3년 새 크게 늘었습니다

국회 의원실이 한국부동산원에서 받은 자료를 보면, 공인중개사 설명의무 위반은 2023년 44건, 2024년 135건, 2025년 298건이었고 2026년은 7월까지만 247건이었습니다(EBN, 2026.9.26). 전세사기 이후 임차인과 당국이 확인·설명서를 더 꼼꼼히 들여다보고 있다는 뜻으로 읽힙니다.

올해는 7개월 만에 2023년 한 해의 다섯 배를 넘었으니, 이 추세라면 연간 기록을 다시 쓸 수도 있습니다. 확인·설명서는 계약서와 함께 보존해야 하는 서류라서, 문제가 생기면 몇 년 뒤에도 그 서류가 판단 근거가 됩니다.

제재도 가볍지 않습니다. 공인중개사법 제51조 제2항 제1호의6은 제25조 제1항을 어겨 성실·정확하게 확인·설명을 하지 않거나 근거자료를 제시하지 않은 자에게 500만원 이하 과태료를 매기고, 부과는 등록관청이 합니다. 이 과태료는 확인·설명 의무 위반에 붙는 것이고, 광고 위반 과태료와는 조항이 다릅니다.

우리 사무소에 적용하면, 확인·설명서를 교부할 때 공동관리비와 신탁·공동담보 칸을 손님과 함께 짚어 보고 서명을 받는 습관이 분쟁과 과태료를 함께 줄입니다.

이 변화를 손님 신뢰로 바꾸는 법

임차인 쪽에서 보면 이번 개정은 "이 중개사무소는 관리비를 숨기지 않는다"를 확인할 기회입니다. 실제로 원룸을 구하는 손님은 "원룸 관리비 포함 내역", "오피스텔 중개수수료 협의", "신탁 원룸 전세 괜찮나요" 같은 말로 검색합니다.

블로그에 "8월 28일부터 공동관리비도 설명드립니다" 같은 안내 글을 한 편 써 두고, 매물 글에 관리비를 공동관리비와 개별 사용료로 나눠 적어 두면 비교하는 손님에게 믿음을 줍니다. 네이버 플레이스 소식에도 같은 내용을 짧게 올릴 수 있습니다.

오피스텔 중개보수가 협의 대상이라는 점도 숨길 이유가 없습니다. 법제처 유권해석(25-0969)과 이번 개정으로 협의가 원칙임이 분명해졌으니, 상한요율과 실제 받는 요율을 미리 안내하면 계약 직전에 생기는 불편한 흥정을 줄일 수 있습니다. 업종별로 어떤 글이 문의로 이어지는지는 부동산 중개사무소 안내에 정리해 두었습니다.

이 글은 법령과 정부 발표를 정리한 정보이며, 개별 계약의 판단은 관할 등록관청이나 한국공인중개사협회에 확인하시기 바랍니다.

이 글은 공개된 자료를 바탕으로 한 정보 제공용 칼럼이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 수치와 규정은 글에 적은 날짜 기준이니, 적용 전에 원문과 관할 기관을 확인해 주세요.

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